ИА "РосФинКом": С 1 января 2012 г. вступят поправки в градостроительный кодекс, которыми вводится обязательное страхование ответственности членов саморегулируемых организаций (СРО) перед потребителями произведенных работ. Как, по-вашему, способны ли эти меры заменить лицензирование, способны ли СРО следить за надлежащим выполнением членами СРО своих обязательств. И с чем может столкнуться сообщество при введении обязательного страхования, с какими сложностями?
А.Литовский:Я считаю, что это положительно для рынка. Лицензирование не несло в себе никакого контроля над участниками рынка и никак не могло обезопасить клиента от недобросовестного выполнения обязанностей. Было бы полезно, если бы участники СРО в недвижимости разработали совместно со страховым сообществом типовой договор страхования профессиональной ответственности. Но введение обязательного страхования ответственности - это только часть решения проблемы. Проблему недобросовестных строителей или риэлторов нужно решать комплексно. Наша компания выступила инициатором разработки закона о риэлтерской деятельности. На наш взгляд, этот вопрос давно назрел, мы собираемся подготовить основные положения закона и обсуждать их с Российской гильдией риэлторов. Если не получим поддержки там, будем выступать с законодательной инициативой самостоятельно.
Кроме всего прочего, я бы предложил сделать обязательной аттестацию риэлторов в своих СРО. Клиенты платят значительные комиссии за услуги, и за это они вправе получать качественный сервис. Думаю, рано или поздно мы к этому придем.
ИА "РосФинКом": На чьи плечи тогда лягут расходы по подготовке кадров? И отразится ли это на стоимости услуг агентов?
А.Литовский:На плечи компаний расходы и лягут, добросовестные компании как никто заинтересованы в предоставлении качественных услуг. Рынок этот обширный, конкуренция сильная, и поэтому мы не сможем увеличить стоимость услуг агентов, даже если будем готовить их профессионально. Думаю, просто несколько снизится маржа компаний.
ИА "РосФинКом": Как вы относитесь к идее строительства арендных доходных домов в Москве? Считаете ли вы эту идею реальной?
А.Литовский:Идея доходных домов очень интересная и правильная. Только, я так понимаю, речь идет о муниципальных доходных домах. Для бизнеса такая идея была бы тоже интересна, однако при ее реализации компании столкнутся с целым рядом проблем, которые сделают этот бизнес нерентабельным. Взять хотя бы процесс согласования, выделения участка под строительство, получения разрешений. Сроки здесь могут доходить до полутора, двух, а иногда и трех лет. Плюс отчисления городу составляют 40-50%. В итоге получается, что окупаемость подобных проектов зачастую превышает 15 лет. Вряд ли бизнес на такое пойдет. Если бы правительство города предложило программу, которая позволяла бы сокращать сроки и число согласований, убрало отчисления городу и снизило взяткоёмкость процесса, то бизнес с удовольствием принял бы участие в подобных проектах. Сроки окупаемости здесь составили бы уже семь-десять, что вполне сопоставимо с гостиничным бизнесом.
Город бы тоже получил прямую выгоду. Если сейчас городской бюджет недополучает сотни миллионов долларов в качестве налогов, которые не платят арендодатели, то в ситуации доходных домов налоги бы поступали исправно. Плюс город мог бы контролировать жителей этих домов, в противовес ситуации, когда сейчас квартиры снимают, иногда даже не предъявляя паспортов, и устраивают общежития из многокомнатных квартир.
ИА "РосФинКом": Департамент имущества Москвы предлагает почти в 1,2 раза увеличить в 2009 г. предельную величину арендной ставки на нежилое имущество в столице. Изменит ли это как-то ситуацию в секторе нежилой недвижимости, если учесть, что у Москвы предприниматели снимают всего 4% помещений, а остальные 96% - у рынка? И что будет с остальными 96%, будет ли расти арендная ставка и насколько?
А.Литовский:Предложение департамента имущества не сильно скажется на рынке коммерческой недвижимости, так как доля таких помещений ничтожна мала. Что касается рынка, то аренда вырастет на 20-30%.
Интересную ситуацию мы видим на рынке торговой недвижимости. К 2011 г. цены на аренду торговых площадей могут снизиться, это касается, в первую очередь, тех торговых центров, которые находятся в неудачных районах или неправильно себя позиционировали изначально. Им становится все труднее и труднее привлекать арендаторов. Эту тенденцию мы видим уже сейчас, и хотя в целом по рынку цифры не сильно изменились, реальных сделок это уже коснулось. С другой стороны, на удачно расположенные торговые площади цена будет продолжать расти.
Кроме того, есть тенденция по выносу крупных офисных центров на пределы МКАД. Таким образом, решается несколько проблем, во-первых, арендная ставка ниже, во-вторых, удается брать на работу жителей близлежащих районов, а это решает и проблемы занятости, и проблемы транспортной нагрузки.
ИА "РосФинКом": Что сейчас наиболее популярно на московском рынке недвижимости? Какие варианты максимально выгодны для вложения?
А.Литовский:На первичном рынке популярны однокомнатные квартиры экономкласса, на вторичном - однокомнатные "хрущевки" площадью до 33-х квадратных метров. Кроме того, растет интерес к одна-двухкомнатным квартирам в ближнем Подмосковье. Появляется спрос на дома экономкласса в организованных загородных поселках. Сейчас только начинается выход на рынок подобных проектов, спрос в 1,7-1,8 раза превышает предложение, мы считаем это самым выгодным вложением на сегодняшний момент для инвесторов. Этот сегмент может принести до 40% годовых. Особенно если рассматривать эту отрасль с точки зрения частных вложений на три-пять лет.
Также выгодно вкладывать в коммерческую недвижимость - в офисные помещения недалеко от метро, небольшие торговые помещения. Они дают доход в 20-30% годовых. Надо заметить, что люди до сих пор рассматривают недвижимость как наиболее привлекательный инструмент для инвестирования, и если раньше это были объекты класса люкс, элитное жилье, например, то сейчас стали интересны другие объекты.
Кроме того, появляются интересные новые направления для инвестиций в зарубежную недвижимость. Например, Южный Кипр, где мы сейчас реализуем один уникальный поселок, в шутку называемый нами "Кипрская Рублевка", - он построен специально для продаж в России с учетом довольно специфических требований наших сограждан к недвижимости.
ИА "РосФинКом": В чем предпочтения россиян отличаются от вкусов иностранцев, скажем, англичан?
А.Литовский:Это очень интересная тема. Кипрский застройщик два года проводил исследование спроса россиян, которые, находясь в поисках вилл и бунгало на острове, не могли найти объектов, удовлетворяющих их запросам. Такие исследования, по-моему, еще никем не проводилось. Так вот, опираясь, на полученные данные, им был разработан проект посёлка "специально для россиян": это, во-первых, месторасположение - заповедная зона, где получить разрешение на строительство практически невозможно, в то же время все блага цивилизации - в пешеходной доступности. Всего 200 метров от моря, т.к. наши люди далеко ходить не любят, а на Южном Кипре большая часть подобных посёлков расположена значительно дальше. Огороженная охраняемая территория со всем комплексом круглосуточно функционирующей вип-инфраструктуры. Планировка домов - большие комнаты, высокие потолки, что является явным контрапунктом по отношению к европейцам, привыкшим к небольшим размерам. Затем система центрального отопления и подогреваемых полов, что в принципе не принято на Кипре. Такой комплект, оказывается, по вкусу и карману только нашим согражданам.
ИА "РосФинКом": Если отвлечься от московского рынка и зарубежных стран, на какие регионы в России вы бы посоветовали обратить внимание, где сейчас максимальный потенциал роста?
А.Литовский:Интересны все города-миллионники, приграничные регионы, регионы нефтедобычи, промышленные области. Это и Калининград, Екатеринбург, Санкт-Петербург, все Черноморское побережье, Калужская область. Зачастую интересны не области в целом, а отдельно взятые города. По правде говоря, сейчас интересно строить все и везде. Это и жилое строительство, и инфраструктура, и коммерческая недвижимость. Нет сегмента, где было бы интересно что-то одно. Россия в плане строительства - непаханое поле, где можно строить еще 50-100 лет точно.
Справка ИА "РосФинКом":
Национальная риэлтерская группа (NRG) входит в инвестиционную группу Jet Capital Partners (JCP) и оказывает все виды услуг на рынке недвижимости. Основные направления деятельности компании: дорогая городская недвижимость: брокеридж в продаже и покупке объектов различной стадии готовности, расположенных в Центральном округе и прилегающих к нему районах, а также на Юго-Западе, Западе и Северо-Западе столицы; загородная недвижимость: продажа и покупка загородных домов, коттеджей и земельных участков в престижных районах Подмосковья; коммерческая недвижимость: аренда и продажа офисов, особняков, торговых и складских помещений; зарубежная недвижимость: жилая и коммерческая, продажа, покупка и аренда; аренда городской и загородной жилой недвижимости; инвестиции: разработка и участие в инвестиционных проектах, связанных с недвижимостью.
