В России зреет ипотечный кризис: падает спрос на кредиты со стороны населения и спрос на недвижимость, в то же время снижается предложение свободного жилья. Тем, кто уже взял ипотеку, все сложнее выплачивать кредиты. Если количество неплательщиков станет критическим, а цены на недвижимость снизятся, то кризис будет подобен американскому.
Доступность жилья для россиян стремительно падает, и даже такой инструмент как ипотека не может это предотвратить. Ведь для большинства банков, осуществляющих ипотечное кредитование, источником ресурсов является рефинансирование, которое из-за мирового финансового кризиса стало слишком дорогим. В итоге банки решают просто свернуть свои ипотечные программы. Например, с прошлого года от ипотеки оказались Москоммерцбанк, «Русский стандарт», Юниаструмбанк, Санкт-Петербургское ипотечное агентство, которые предпочли сделать упор в своем бизнесе на другие сегменты, предполагающие выдачу коротких кредитов. Другие корректируют свои программы в сторону ухудшения условий заимствования. Таких большинство – они повысили свои процентные ставки на 0,5-2,5% и ввели обязательный первоначальный взнос. «Средняя ставка по рублевым жилищным кредитам сейчас по рынку не менее 10,5%», – говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. «Более детальной и жесткой стала оценка кредитоспособности граждан и предмета залога, тщательнее проводится анализ доходов и расходов клиентов, на основании которого выносится решение о выдаче кредита», – добавляет начальник управления розничного кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева.
И можно ожидать, что дальше условия выдачи ипотеки будут ухудшаться.
Корпорация АИЖК сообщила об ужесточении требований к ипотечным закладным с 15 сентября. В итоге уже с августа частные рефинансирующие организации либо ужесточили подход к выкупу, установив дисконт для ипотечных кредитов, либо приостановили сам выкуп. Теперь условия выкупа будут зависеть от рыночных, а процентная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально. Фактически АИЖК сообщила о повышении ставок по ипотечным кредитам, признает начальник отдела рефинансирования Промсвязьбанка Евгения Кузьмина. «Когда компания, задающая тон всему рынку, меняет условия, другие тоже начинают менять условия, вне зависимости от такой необходимости», – говорит начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин. «Согласно новой формуле, по которой АИЖК будет определять ставку по выкупаемому кредиту, стоимость наиболее востребованных ипотечных кредитов составит 16% годовых для регионов, 17-17,5% годовых – для Москвы», – поясняет Кузьмина. Мелкие и средние региональные банки стоят перед выбором – ужесточать условия кредитования или уходить с рынка, говорит Лонкин.
В результате банкиры вынуждены констатировать, что всё меньше россиян обращаются за деньгами на жилье.
«Спрос среди заемщиков на ипотечные кредиты замедлился с конца прошлого года», – говорит Лонкин. «По нашим подсчетам, рост процентной ставки по ипотеке на 1% приводит к снижению спроса на 5-10%, – рассказывает Шаламов. – В целом по рынку на 15-20% снизился спрос по ипотечным кредитам, а с учетом высокой стоимости жилья спрос на него снизился в два раза». «Думаю, не более 15-20% населения московского региона могут позволить себе купить недвижимость с помощью ипотеки», – считает Корнеева.
С другой стороны, из-за инфляции, съедающей доходы граждан, многим не по карману проценты за кредит. Росстат констатирует, что за первые шесть месяцев этого года инфляция уже составила 9,5%. Ради сравнения следует сказать, что в 2007 году за аналогичный период времени рост цен достигал 6,6%. На этом фоне появилась новая прослойка заемщиков, получивших ипотечный кредит 5-6 лет назад и желающих улучшить его условия сегодня. «Такие заемщики обращаются в банк-кредитор с тем, чтобы им, например, снизили проценты, приблизив их к рыночным, в противном случае они рефинансируют свои кредиты на более выгодных условиях», – рассказывает Лонкин. По его словам, сейчас банки стараются не упустить своего проверенного клиента в другой банк и пытаются идти ему навстречу. Но много и таких, кому отказывают, и им ничего не остается, как прекратить выплату долга.
Неплательщиков уже много, и чтобы вытрясти с них деньги, банки прибегают к последнему средству.
Так, к примеру, по кредитам АИЖК, выданным в рамках программы «Доступное жилье», началось массовое выселение злостных неплательщиков. В Алтайском крае удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество 12 должников.
Одновременно снижается спрос на недвижимость. «По нашим оценкам, в летние месяцы спрос на жилую недвижимость по разным сегментам снизился в крупных городах на 15-30%», – подсчитал аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков.
И цены на жилье притормозили.
«В регионах сейчас стагнация», – отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Хотя в московском регионе цены все же не падают, а медленно ползут вверх. Но и здесь, по словам Репченко, «к середине осени стоимость жилья, возможно, притормозит на 6-9 месяцев». Ведь, по различным оценкам, московская недвижимость переоценена на 30-35%. Согласно данным по рынку московских квартир ARN, цена квадратного метра по рынку в целом составляет $7260. Стоимость квадратного метра в московском панельном доме составляет $6340, в кирпичном – $8250.
И всё это происходит на фоне падения объемов строительства. Особенно резкое падение отмечено в Москве. Согласно цифрам Росстата в первом полугодии 2008 года в стране введено в эксплуатацию 21,7 млн кв. м жилья — на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2007-го. Но темпы роста серьезно упали: год назад они составляли 34,8%. А в Москве и Санкт-Петербурге объемы ввода жилья и вовсе уменьшились — на 50% и 19,7% соответственно. Если цены на недвижимость сделают следующий шаг и пойдут вниз, это станет началом кризиса.
Кризис на российском рынке недвижимости – вопрос времени, предостерегают аналитики.
Ведь спрос на приобретение собственного жилища остается в таких условиях просто неудовлетворенным. По-прежнему двести тысяч семей москвичей ожидают очереди на улучшение жилищных условий. «Обеспеченность жильем в России и Москве в 2-3 раза ниже, чем в Европе и США», – подчеркивает Фильченко. А поскольку рынок недвижимости инерционен, при сохранении стремительно растущего дисбаланса между неудовлетворенным спросом и искусственно сдерживаемым предложением, а также роста стоимости ресурсов для девелоперов реализация пока не осознаваемых в полной мере рисков «жесткой посадки» станет вопросом времени». По его мнению, пока еще остается возможность принять меры по демонополизации первичного рынка и значительному увеличению предложения массового жилья, что позволило бы оздоровить рынок и сократить аномально высокую доходность без обвала цен.
Утешает то, что таким масштабным, как в Штатах, наш кризис в любом случае не будет. «Во-первых, потому что процент ипотечных сделок у нас пока находится не на таком высоком уровне, как в Америке. Во-вторых, мы не связаны так плотно с ипотечными брокерами в вопросах проверки заемщиков и выдачи кредитов. Соответственно, глобальной остановки рынка не произойдет», – успокаивает Лонкин.
