Парадокс российского рынка недвижимости – спроса нет, а цены растут.
За восемь месяцев стоимость московского жилья увеличилась на 30%, а количество желающих его приобрести упало на 50%. Чем ниже спрос, тем выше цены – нонсенс российского рынка, опровергающий все экономические законы. Эти и другие парадоксы отечественных особенностей экономики обсуждают на московской выставке-ярмарке «Недвижимость-2008» ведущие строительные и девелоперские компании. И пока аналитики рынка отказываются прогнозировать даже ближайшее будущее цен на жилье.
Эксперты едины во мнении, что рынка недвижимости в классическом понимании слова де-факто в Москве просто нет, так как крайне ограниченному предложению квартир все труднее найти спрос по причине сверхпереоцененности жилья.
«Так называемая ипотечная подушка, долгое время толкавшая цены вверх, сейчас заметно сдулась, что выражается как в подорожании кредитов, так и в усложнении условий их получения» Замкнутый круг – предложений становится все меньше из-за замедления темпов строительства и ограниченности вторичного рынка, а цены растут на то, что есть. Но то, что есть, практически никто не покупает, во всяком случае москвичи. На их долю сейчас приходится не более 8% сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Слишком дорого. Впрочем, риелторы продолжают уверять всех, что налицо «инерционный подъем» и «естественный рост» и он будет продолжаться.
Генеральный директор агентства «МИАН» Нина Кузнецова считает, что уже осенью, в октябре-ноябре, «следует ожидать повышения активности на уровне 10–15% в месяц». Специалисты корпорации «ИНКОМ» подсчитали, что за сентябрь долларовые цены показали рост в 2,1%, а средняя стоимость «квадрата» подошла к отметке в 8400 долларов. Особенно «радуют» цены в центре столицы – 12–14 тыс. за метр, «квадраты» в хрущевках в любом районе стоят от 6 тыс. долларов.
Понять риелторов несложно – их дело продавать и объяснять, что если не сейчас, то дальше будет еще дороже. Так, например, представитель управляющей кампании «Мультиброкер» сказал в интервью газете ВЗГЛЯД, что «доходы россиян растут так быстро, а ипотека развивается столь стремительно, что уже к 2020 году цены на недвижимость в России вырастут в 6 раз к текущему уровню».
Прогноз сомнительный. Хотя, картины в розовым цвете рисует и Министерство регионального развития РФ, дающее прогноз заработной платы россиянина в том же 2020 году на уровне 175 тыс. рублей. Цифра, конечно, очень лестная, но вряд ли реальная, как и прогноз стоимости российского квадратного метра в очень далеком году в несколько десятков тысяч долларов. Как заметил классик, «иллюзии чиновников растут пропорционально удалению сроков исполнения». Трудно не согласиться.
Аналитики рынка жилья более осторожны в оценках. По мнению экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», еженедельные показатели роста стоимости к сентябрю падали или составляли крайне незначительную положительную динамику на уровне 0,2–0,3%. В предыдущие годы эта цифра была на порядки выше, а значит, сегодня адекватнее говорить о стагнации цен.
Этот тезис подтверждает и падение ажиотажного спроса на однокомнатные квартиры и квартиры в спальных районах. В сентябре покупали в равных пропорциях и многокомнатные квартиры бизнес-класса, и типовое малогабаритное жилье. Аналитики считают это также показателем стагнации рынка.
Как отмечают участники выставки «Недвижимость-2008», важный тренд последних месяцев – это резкое увеличение сроков экспозиции выставленных на продажу квартир: экономкласс простаивает примерно 45 дней, жилье повышенной комфортности – более 65, элитное – 78–80. При этом все большее число сделок по купле-продаже сейчас проходит с дисконтом минимум в 5–10% от заявленной цены, тогда как в начале лета цена сделки превышала цену предложения.
Причем, как говорят сами продавцы недвижимости, они получили «четкие цеу» от застройщиков не рекламировать дисконт, обозначая его только при переговорах.
Другим признаком коррекции цен вниз можно считать катастрофическое отставание платежеспособности основной части москвичей, в том числе и среднего класса, от стоимости жилья. При этом финансовый и ипотечный кризис в США и Европе перекрыл канал дешевых западных денег для российской ипотеки и вызвал острый дефицит банковской ликвидности. Хотя последние полгода наши банкиры в комментариях на тему «как плохо у них и как хорошо у нас» единодушно уверяли всех, что никакой кризис нам не грозит, в том числе ипотечный.
Может быть, это и не кризис. Но только потому, что ипотеки у нас практически больше нет или не нужна под те проценты, что нам «дарят» банкиры. Брать кредит на 15–20 лет под 14–18% годовых означает переплачивать за жилье в 3–4 раза. Поэтому и радоваться тому, что число дефолтов и невозвратов по ипотечным займам в стране находится на уровне 5%, тоже не стоит.
«Так называемая ипотечная подушка, долгое время толкавшая цены вверх, сейчас заметно сдулась, что выражается как в подорожании кредитов, так и в усложнении условий их получения», – говорит эксперт финансово-инвестиционной компании «Экспертиза-ХХI» Егор Колыванов. Банки все чаще вычеркивают из списков потенциальных заемщиков тех, кого еще вчера встречали с распростертыми объятиями. «Впрочем, не исключено, что через 2–3 месяца банкирам придется бегать за кредиторами и объяснять, что 14 и больше процентов годовых – это просто здорово, почти бесплатно. К этому банки неизбежно подтолкнет дефицит оборотных средств», – говорит он.
Вывод очевиден: купить невозможно, кредит за гранью разума, значит, единственный выход – это аренда. Конечно, ставки вырастут и здесь, но не в таких пропорциях, не с таким обременением и не с таким уровнем «обслуживания», как в банках, которое больше напоминает велеречивые и жуликоватые приглашения торговцев-зазывал на восточном рынке.
Другой не менее важный аспект – курс американской валюты. Рост доллара неизбежно приведет к падению цен на недвижимость. «Логика и взаимосвязь здесь очевидны», – говорит аналитик консалтингового центра «ФинБрокер-М» Виталий Мареев, подчеркивая, что отсутствие покупателей на рынке ставит девелоперов перед необходимостью быстрее выплачивать свои долги, а чтобы выплатить инвесторам задолженности, застройщики будут привлекать покупателей единственным возможным способом – снижением цен.
Аргументом в пользу падения цен на недвижимость можно считать и сокращение темпов роста ВВП. В 2007 году он составил 8,1%. В этом году, как предполагают эксперты Международного института экономики и финансов, он не поднимется выше 7–7,5%.
Сокращение ВВП неизбежно приведет к падению потребительского спроса, а значит, и снижению цен на недвижимость – ее будет некому покупать.
И последний камень в «жилищный цветник». Прогнозируемый уровень инфляции к концу 2008 года составит 12–14% (официальные расчеты находятся на уровне 12%, независимые – от 14–15%). Обещанный прирост заработных плат россиян просто-напросто съест инфляция. Таким образом, попытки поднакопить на жилье также обречены на провал, спрос будет снижаться и дальше, что приведет к падению цен на недвижимость. Впрочем, это падение будет адекватно уровню инфляции.
Согласно опросу крупнейших риелторов столичного рынка, каждый третий из них считает вероятным падение цен на квартиры в Москве уже в конце осени на уровне 3–5%. Половина продавцов убеждены в стагнации. Остальные предрекают падение на 20%.
Таким образом, средневзвешенное падение рынка недвижимости может быть на уровне 7–10% к концу этого года. Другое дело, что эта корректировка не будет продолжительной и, вполне вероятно, что через год-полтора цены резко вырастут. Произойдет это по причине сегодняшнего замедления темпов строительства, которое мы ощутим как раз через это время. Отсутствие предложения неизбежно вызовет рост спроса и, соответственно, увеличение стоимости квадратных метров.
Павел Огородников
