Строительная отрасль, лишившаяся доступа к банковским кредитам, привыкает к новым правилам игры — 50-процентная рентабельность осталась в прошлом. Власти готовы помочь застройщикам, но выкупать жилье будут с большим дисконтом. Председатель совета директоров и основной владелец группы компаний СУ-155 МИХАИЛ БАЛАКИН в интервью "Ъ" признал, что застройщикам придется смириться со снижением рентабельности до 7-10%. Сама ГК планирует увеличить долю госзаказа с 50 до 80% и уже к концу года в два раза сократить кредитную нагрузку.
"Ъ"— Московские власти объявили, что направят 40 млрд руб. на выкуп почти 500 тыс. кв. м новых квартир для городских программ у столичных застройщиков. В списке компаний значится и СУ-155. Каждый метр обошелся мэрии на $1 тыс. ниже средней рыночной цены. Теперь власти обсуждают возможность дополнительного дисконта 12%. Зачем вам понадобилось участвовать в такой распродаже? М.Б.— Какая разница, кому продавать жилье? Мы же работаем на конечного потребителя, а сейчас таковым является город. За последние месяцы банки либо существенно сократили выдачу ипотечных кредитов, либо вообще перестали их предоставлять. Раз банки, выдающие ипотеку, захлопнули двери перед своими клиентами, сузился круг потенциальных покупателей. Я не исключаю, что через короткое время на рынке недвижимости большая часть продаж жилья на коммерческой основе будет компенсироваться бюджетным финансированием.
"Ъ"— У СУ-155 и до финансового кризиса, особенно последние два-три года, почти половина новостроек приходилась на госзаказ. Будете увеличивать эту долю? М.Б.— Да, в ближайшее время планируем довести до 75-80%.
"Ъ"— Московская мэрия заявила о готовности выделить $2 млрд на поддержку застройщиков. Не исключено, что теперь многие компании начнут больше строить социального жилья в ущерб коммерческому. Не пострадают ли от кризиса в большой степени те потребители, которые не подходят ни под одну социальную программу? М.Б.— Я не исключаю этого. На рынке останется небольшой объем коммерческого жилья, стоимость которого из-за дефицита резко возрастет. Кризис закончится, и мы окажемся на уровне начала 1990-х годов, когда приходилось стучаться в чиновничьи кабинеты и долго кланяться, чтобы купить квартиру.
"Ъ"— С 2005 года московские власти предоставляли застройщикам беспроцентные кредиты из городского бюджета. В прошлом году выданные СУ-155 5 млрд руб. позволили достроить часть домов для военных в Щербинке. Почему сейчас мэрия прекратила выдавать льготные займы? М.Б.— На самом деле кредит от города нам понадобился на месяц: в ноябре нам его выдали, в декабре мы вернули все до копейки. После принятия поправок к Бюджетному кодексу РФ столичные власти лишились возможности выдавать беспроцентные кредиты. Насколько я знаю, Москва уже обратилась к федеральным властям с предложением восстановить эту практику. Если все вернется на круги своя, то на бюджетное кредитование смогут рассчитывать не только застройщики жилья, но и ритейлеры, машиностроители.
"Ъ"— Недавно на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова также обсуждались возможные антикризисные меры для строительной отрасли. Как вы считаете, они будут эффективными?М.Б.— На совещании речь шла не о решении финансовых проблем отдельно взятых компаний, а о сохранении строительной отрасли в целом. Власти разбили компании на несколько групп. В первую очередь господдержку получат застройщики жилья экономкласса, имеющие необходимую производственную базу. Власти планируют выдавать гарантии государственным банкам, которые в свою очередь будут предоставлять ипотечные кредиты по специальным программам. То есть государство гарантирует две вещи: у населения будут средства для покупки жилья, а у компаний — возможность строить и продавать квартиры по более или менее адекватным ценам. Насколько мне известно, по девелоперам, которые строят жилье бизнес-класса, будут приниматься отдельные решения. Логика властей понятна: если компании из-за финансовых проблем заморозят стройки, то на страну нахлынет мощная волна обманутых вкладчиков.
"Ъ"— Но сотрудничество с государством сильно снизит доходность бизнеса, а московские компании привыкли к 35-процентной и даже к 50-процентной рентабельности...М.Б.— При нынешней стоимости кредитов для застройщиков (сейчас ставки по кредитам превышают 20%.— "Ъ") никакая истерика не поможет. Девелоперам придется смириться со снижением рентабельности и не рассчитывать на сверхприбыли.
"Ъ"— Европейские застройщики работают с рентабельностью 10-15% и не жалуются. М.Б.— В таком случае мы работаем по европейским стандартам: у нас рентабельность по проектам составляет 7-10%. Мы пополняем оборотные средства за счет увеличения объемов строительства. И тоже не жалуемся.
"Ъ"— Еще весной банк "Зенит" (организатор третьего облигационного займа "СУ-155 Капитал" на 3 млрд руб.) подсчитал, что к концу года долг компании может достигнуть 32 млрд руб. Прогнозы сбываются? М.Б.— Сейчас кредиты мы не берем, а только отдаем. Я надеюсь, что за счет оборотных средств до конца года мы снизим кредитную нагрузку почти в два раза. Переориентируемся на строительство за счет бюджета. До ухода в мэрию (в 2001-2005 годах господин Балакин возглавлял оперативно-распорядительное управление реализации городских программ правительства Москвы.— "Ъ") я работал без единого кредита, и компания прекрасно развивалась. Хотя в начале 2000-х годов можно было взять кредит под 6% годовых. Конечно, по классике жанра девелоперу лучше работать на заемные средства. Но сейчас из-за нехватки денег на рынке приходится искать альтернативу. И здесь выбор небольшой: либо ориентироваться на госзаказ, либо замораживать проекты на начальной стадии.
"Ъ"— Вы не собираетесь замораживать свои стройки? —
М.Б.— Сворачивать уже заявленные проекты по строительству коммерческого жилья точно не будем. Мы к кризису подготовились и сократили издержки. Еще летом, когда стало ясно, что у застройщиков и девелоперов начнутся финансовые проблемы, СУ-155 начало подтягивать обязательства, которые были перед городом и соинвесторами. Например, в конце года откроем новое здание ГИТИСа на улице Пилюгина — это было наше обязательство перед городом по жилой застройке участка. Мы вовремя достроили горку (всесезонный горнолыжный комплекс "Снеж.ком" в Павшинской пойме.— "Ъ"). В той же Павшинской пойме, где мы построили более 1 млн кв. м жилья и социальных объектов, решили вопрос с коммунальной инфраструктурой. Очень вовремя решили вопрос с электроснабжением наших объектов в Балашихе, Чехове, Москве, Кожухове, Щербинке. Единственная проблема, которую я вижу, это наше подразделение по машиностроению. В разные периоды от 40 до 60% производимой нами техники и конструкций направляется на наши же стройки. Есть опасения, что из-за проблем с кредитованием остановятся многие стройки, особенно в регионах. В итоге сузится круг девелоперов, закупающих производимую нами технику. Мы сейчас ищем запасные варианты: нам придется либо переориентировать некоторые сегменты нашего машиностроения на выпуск другой продукции, либо направить большую часть продукции на олимпийские стройки в Сочи.
"Ъ"— Что будет в секторе нерудных материалов? М.Б.— Снижение спроса на гравий и щебень, добываемые в наших карьерах, пока не ощущается. Нет проблем и с нашими заводами, производящими бетон, сборный железобетон, асфальт и отгружающими продукцию сторонним покупателям. Производимые СУ-155 нерудные материалы могут быть направлены в строительство дорог, которое тоже ведется на бюджетные деньги.
"Ъ"— Большую часть олимпийских объектов тоже планируется построить за счет бюджета. Не собираетесь принять участие в сочинской стройке?М.Б.— Я не исключаю, что московским компаниям поручат построить олимпийские объекты. Насколько я знаю, "МонАрх" уже получил поручение по строительству большого ледового дворца, где будет открытие Игр.
"Ъ"— Построить микрорайон Московский в Цхинвали вас тоже попросили? М.Б.— Это бюджетный заказ: Москва выделила на строительство в Цхинвали 2 млрд руб. Нам (мэрия.— "Ъ") дала команду — мы пошли.
"Ъ"— Два года назад столичные застройщики заявляли, что невозможно снизить цены из-за дорогих стройматериалов. С мая этого года цемент подешевел почти на треть. Что будет с ценами? М.Б.— При строительстве на долю цемента приходится 3-5% затрат. Да, цемент подешевел на 30%, но при этом себестоимость сократилась незначительно, всего на 1-1,5%. Если в ближайшее время, допустим, на те же 30% упадут цены на металлоконструкции, то себестоимость снизится еще примерно на 5-7%. Но есть более существенные расходы, которые пока не снижаются. Я говорю о подключении построенных домов ко всем инженерным сетям.
"Ъ"— Тем не менее продажи на первичном рынке практически прекратились, и девелоперы уже начинают задумываться о снижении цен. —
М.Б.—То, что цены на жилую недвижимость могут упасть до уровня 1990-х годов, миф. Если бы мне даже захотелось снизить цены, я не смог бы это сделать. Представьте себе: я продал вам в строящемся доме квартиру, условно говоря, за $100 тыс. Завтра в этом же доме я начинаю продавать квартиры уже за $50 тыс. Вы что делаете? Расторгаете со мной предыдущий договор и заключаете другой контракт, уже по новой цене. А у меня нет денег, чтобы компенсировать вам оставшиеся $50 тыс. Все средства, которые я получил от соинвесторов, вложены в стройку. Пойти в банк и просить дорогой кредит тоже не могу, это во времена достаточной ликвидности потенциальные кредиторы выстраивались в очередь к застройщикам. Я с удивлением воспринял сообщение компании ЛЭК о снижении на 15% стоимости квадрата в своих новостройках Петербурга. С одной стороны, я их понимаю: сейчас объемы продаж в новостройках снижаются. Но с другой стороны, девелопер рискует завтра остаться без оборотных средств. Многие столичные компании проходили это в 1998 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье упадут до 30%, как сейчас прогнозируют.
"Ъ"— Приведет ли кризис на финансовых рынках к консолидации строительной отрасли? М.Б.— Отсев обязательно произойдет. С рынка уйдут непрофессиональные девелоперы, которые инвестировали в строительство двух-трех объектов. На самом деле пресса демонизирует нынешний кризис. Представьте себе самый пессимистичный сценарий: неподготовленные люди, начитавшись газет и не разобравшись в ситуации, начнут доставать депозиты из банков. Мы уже преодолевали банковский кризис доверия в 2004 году, толчком к которому в большей части послужила паника. Приведу простой пример. Моя знакомая, живущая десять лет в США, спрашивает у нас: что происходит в России? Мол, американские газеты пишут, что в стране уже начался дефолт. "Нет никакого дефолта. Это у вас финансовый и ипотечный кризис",— говорю я ей. "С чего вы это взяли?" — теперь она удивляется. Откройте любую российскую газету или включите телеканал: каждый день вы получите свою порцию информации о кризисе в нашей стране. В то время как американцы о своих проблемах практически ничего не знают.
"Ъ"— В отчетности компании за прошлый год говорилось о планах довести долю региональных проектов до 43%. Это до сих пор актуально? М.Б.— В этом году мы должны построить около 1,5 млн кв. м, из них только 300 тыс. кв. м в регионах. До конца года в Петербурге мы построим около 100 тыс. кв. м, в будущем году — 250 тыс. кв. м. Увеличиваем объемы строительства в Нижнем Новгороде, Калуге, Туле. Это позволит нам в 2009 году довести наши объемы до 2 млн кв. м.
"Ъ"— Зачем вам понадобилось покупать у Coalco главное всерегиональное строительное управление (ГВСУ) "Центр"? М.Б.— Мы еще не купили ГВСУ, переговоры до сих пор ведутся. Это вполне себе ликвидный актив. Конечно, предприятие поменьше, чем СУ-155. У нас 30 заводов по производству железобетонных изделий, а у ГВСУ — семь. И объемы строительства у них пока небольшие, около 150 тыс. кв. м в год. Не исключено, что СУ-155 может принять участие в проекте Coalco по строительству города-спутника Большое Домодедово.
"Ъ"— СУ-155 будет соинвестором? М.Б.— Возможно, это будет СП. Сейчас мы в стадии переговоров, и окончательное решение по поводу формы партнерства, долей сторон не принято.
"Ъ"— Ваша компания три года подряд активно скупала производственные мощности в Москве и регионах. Будете покупать новые активы? М.Б.— Да мы и сами умеем строить заводы. Может, с точки зрения экономики создавать с нуля производственные мощности и невыгодно, но меня интересует сам процесс. Впрочем, если что-то появится на рынке интересное с точки зрения цены, то будем покупать и действующие производства.
"Ъ"— Рынки западных стран вам интересны? М.Б.— Все заработанные деньги мы вкладываем в развитие бизнеса внутри страны, у нас нет недвижимости за рубежом. Она нам просто не нужна. Единственное, что мы купили недавно,— завод по производству керамической плитки в Риге. Был дешевый актив, вот и купили. В ноябре запустим производство.
"Ъ"— В феврале банк "Зенит" оценивал рыночную стоимость вашего земельного банка в $1,7 млрд. Будете и дальше покупать новые площадки? М.Б.— Сейчас такое количество земли под застройку, что не надо, как раньше, бегать за продавцами. Только в Подмосковье около 34 тыс. га, где возможно строительство. На этих землях можно построить, по самым осторожным подсчетам, 400 млн кв. м. По данным Росстата, в начале года весь жилой фонд Москвы составил 208 млн кв. м. Получается, что на подмосковных землях можно построить два мегаполиса, аналогичных Москве. Если даже сохранятся нынешние темпы строительства в Подмосковье, по 4-5 млн кв. м в год, то сколько лет потребуется на застройку всех свободных территорий. В Москве тоже огромный резерв для строительства: почти 90 млн кв. м можно построить за счет сноса пятиэтажек, вывода за городскую черту промышленных зон. Что в Москве, что в Подмосковье проблема одна: большинство участков не подготовлено к застройке, нет всех необходимых коммуникаций и инженерных сетей. Хотя в Москве власти уже решают этот вопрос. Большой резерв представляет фонд Бравермана (имеется в виду возглавляемый Александром Браверманом федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.— "Ъ").
