Чтобы ввести в эксплуатацию 78 млн кв. м построенного в среднем наполовину жилья, российским девелоперам потребуется как минимум $47-50 млрд, подсчитали аналитики банка UniCredit. Однако даже при масштабной господдержке, кредитовании банками и поддержании спроса со стороны покупателей 50-процентными скидками в 2009 году девелоперы найдут всего $27,9 млрд. Еще $22 млрд на достройку 18,3 млн кв. м взять будет неоткуда.
По мнению аналитиков UniCredit Markets & Investment Banking, в условиях кризиса российские девелоперы в 2009 году из-за недостатка финансирования не смогут достроить 18,3 млн кв. м в начатых жилых проектах. Об этом говорится в отчете "Российский рынок недвижимости: худшее впереди", разосланном вчера инвесторам. "Сначала компании объявляли о заморозке только проектов, находящихся на "бумажной" стадии, однако сейчас стало ясно, что это коснется и уже начатых проектов",— говорится в исследовании. Аналитики отталкиваются от цифры, названной заместителем главы Минрегионразвития Сергеем Кругликом, который сообщил, что сейчас в России 78 млн кв. м незавершенных строек. Авторы исследования исходят из того, что в среднем эти стройки находятся на стадии 50-процентной готовности и застройщикам, чтобы их завершить, необходимо возвести около 39 млн кв. м. При средней себестоимости строительства $1,2-1,5 тыс. за 1 кв. м это потребует как минимум $47 млрд, приводят консервативную оценку аналитики.
Аналитики подсчитали, что 20,7 млн кв. м из этих 39 млн еще не построенных квадратных метров могут быть возведены с помощью госсредств, банковских кредитов и средств соинвесторов. По подсчетам UniCredit, государственные программы (программа обеспечения жильем военных, программа "Доступное жилье", поддержка ипотечной программы) обеспечат вливания в размере до $14,6 млрд, которых хватит на возведение не более 10 млн кв. м жилья. Банки, которые будут постепенно увеличивать объемы кредитования (в первую очередь ВТБ, Сбербанк, Банк Москвы), смогут предоставить девелоперам кредиты, по оценкам UnicreditAton, из-за ограниченных возможностей не больше чем на $6 млрд. Этой суммы компаниям хватит на строительство около 4 млн кв. м. С учетом продолжающего падать спроса от покупателей застройщики смогут привлечь около $7,3 млрд, которых хватит на возведение еще 6 млн кв. м. По оценкам гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, до кризиса за счет средств дольщиков финансировалось около 60-70% всех строящихся домов в России. "Падение продаж связано не только с урезанием банками ипотечных программ, но и с обещаниями аналитиков грядущего падения цен чуть ли не на 40%. Покупатель ждет",— сетует один из московских девелоперов. Так, Сбербанк в своем последнем исследовании прогнозирует, что цены на первичном рынке столицы в 2009 году упадут на 47-60%. Для поддержания спроса снижение цен должно достигнуть не менее чем 50%, утверждают специалисты UniCredit. Таким образом, российские застройщики жилья найдут около $27,9 млрд, но еще $22 млрд на достройку 18,3 млн кв. м взять будет неоткуда, резюмируют в UniCredit.
С учетом сложившейся ситуации в отчете предлагается два сценария: при оптимистическом в 2009 году будет построено 37 млн кв. м (эта цифра учитывает и индивидуальное строительство), а при пессимистическом — около 30 млн кв. м, на уровне послекризисного 2000 года. "2009 год будет тестом на выживаемость девелоперов. Учитывая, что цикл строительства жилья составляет 12-18 месяцев, рынок начнет восстанавливаться не раньше конца 2010 года",— считает автор исследования Роман Громов.
В целом опрошенные "Ъ" девелоперы согласны с прогнозами UniCredit. "Я общаюсь с региональными девелоперами в ЦФО и ЮФО, у многих из них уже сейчас вводится вполовину меньше, чем планировалось",— делится гендиректор "Пересвет-Региона" Михаил Лубенец. Он уверен, что в 2009 году не достроят минимум 20% из запланированных к вводу объектов. При этом господин Лубенец отметил, что аналитики UniCredit слишком высоко оценили себестоимость строительства, если брать в расчет экономкласс. По его оценке, этот показатель сейчас находится на уровне $1 тыс. за 1 кв. м. Председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group (ранее начальник экономического управления администрации президента РФ) Антон Данилов-Данильян предполагает, что уже в 2010 году должно начаться восстановление отложенного спроса, что из-за больших объемов замороженных строек чревато ростом цен.
 |
