Сколько должен стоить метр жилья в Москве или каков порог его доступности, за которым квартира перестает быть мечтой и становится реальной покупкой – методик определения «золотой середины» много, но все они имеют большие погрешности.
Классикой считается использование
коэффициента времени, которое требуется для накопления на жилплощадь. Для сравнения доступности можно использовать водку, хлеб или нефть, как это сделали аналитики компании «Ренессанс-Капитал».
По их расчетам, в последние несколько лет средняя цена квадратного метра в Москве составляла 44 барреля нефти. В среднем по России - 19 баррелей за метр. Другими словами, если бы мы жили в бартерной экономике (как это было в 1990-х), в среднем квартира в столице стоила бы нескольких железнодорожных цистерн нефти.
Сейчас столичный «квадрат» достигает стоимости 112 бочек нефти. При этом нефть упала в цене на 300%, а жилье – на 30% и стоит сегодня около 4,7 тыс. долларов. По оценкам экспертов, для соответствовать текущей стоимости черного золота, цена на квартиры должна в этом году рухнуть на 58%. Если исходить из прогноза средней цены барреля в нынешнем году в 67 долларов, как предсказывает «Ренессанс Капитал», то недвижимость должна подешеветь на 37%. Это и будет «порогом доступности» жилья для большинства россиян.
«Расчет не совсем корректен, так предполагает только привязку к нефти, а россияне, слава Богу, получают зарплату еще не в бочках и баррелях, а в денежных знаках, - говорит эксперт консалтинговой компании A.D&G Cons. Алексей Рыбницкий. – Влияние главного экспортного продукта на экономику и каждого гражданина довольно опосредованное. Если завтра появится биотпливо и нужда в нефти отпадет, то получится, что жилье не должно стоить вообще ничего».
Примерно такая же картина с приравниванием жилых метров к золоту. Сейчас метр равен примерно 300 г золота, но оно растет в цене и, соответственно, его «вес» в жилой площади постоянно уменьшается. При этом надо понимать, что строительство и добыча полезных ископаемых тоже имеют свою себестоимость, каждая из которых состоит из отдельных частей.
Попробуем теперь рассчитать «формулу справедливости», исходя из доходов россиян. Причем, не лукавя, а имея ввиду официальные доходы и реальные ( ни для кого не секрет, что более 60% россиян имеют «серые» зарплаты ).
Итак, за стандарт примем квартиру в 55 квадратных метров – это средний показатель абсолютного большинства российских квартир. Если судить по официальным доходам, то для Москвы справедливой была бы цена 1564 долларов за метр. По реальным доходам - 3128 долларов. Для России - это 513 и 770 долларов за один «квадрат».
Напомним, что в 2007 году столичный метр стоил 5000 долларов, а летом прошлого - около 8500. «Пиковое» значение особенно радовало владельцев «хрущевок», потому что оно сравнялось в стоимости с приличными домиками на французской Ривьере. Других поводов радоваться не было – цены сделали жилье массово недоступным, что было не в силах одолеть даже системе ипотечного кредитования.
«Охват россиян ипотекой даже в «лучшие годы» не превышал 8-10% от всех желающих по той простой причине, что ставки кредитования брались с «потолка» и не шли ни в какое сравнение с общемировыми, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. – Тенденция продолжается и сегодня – весь мир снизил ипотечные ставки до рекордно низких 4-4,5%, а мы подняли до 20-23%. Как квартиры станут доступными?»
Есть еще один нюанс. Взятые за точку расчета 55 квадратных метров – это стандарт советского строительства. Последние 8 лет строящееся жилье имеет другой ориентир – 80 метров. Тогда получается, что реальным доходам будет соответствовать цена в 7000-7300 долларов за метр. По всей видимости, этот расчет соответствует политики ведущих игроков на «строительном поле», до кризиса успешно удерживавших стоимость квартир.
Средний доход москвича до кризиса составлял 27 тыс. рублей, средняя стоимость метра в экономклассе была 120 тыс. рублей, на вторичном - 140 тыс.рублей. То есть, для покупки квартиры площадью 55 метров семье из двух человек с доходом в 54 000 рублей необходимо 10 лет накоплений без еды и питья. Или – 5 лет накоплений на первый взнос по ипотеке и 30 лет на выплату кредита.
В итоге граждане «проголосовали бездействием», спрос упал и не восстановится, пока цены не упадут до уровня, отвечающего требованиям потребителя. Каковы эти требования – понятно, проблема в другом – насколько это достижимо в реальности.
Вполне резонно возникает вопрос о себестоимости строительства и того демпинга, который объявила мэрия Москвы застройщикам. Напомним, что Юрий Лужков опустил стоимость выкупаемых метров до 50-60 тыс.рублей, посчитав достаточной маржу в 5-10%, что в условиях «умершего спроса» станет спасением для строителей. «Оптовик один и он всегда прав» - девиз Генри Форда актуален и сегодня.
Столичные власти оценивает себестоимость типового жилья в 46 тыс. рублей за метр. Минрегион утвердил российский норматив цены на уровне 26,5 тыс. рублей, причем, для Москвы он равен 73,8 тыс., а для Карачаево-Черкессии – 13,9 тыс.рублей. Таким образом, столичный мэр олицетворяет полную справедливость и мудрость. Другое дело, что эти цены важны для города, строителей и очередников. Коммерческий рынок остается вне этого «игрового поля».
На рынке цена определяется спросом ( его сейчас нет вообще ) и предложением ( падает с каждым месяцем из-за замораживания большинства строек ). К середине февраля объемы продаж упали более чем в 10 раз. Средняя стоимость «квадрата» в экономклассе на вторичном рынке была 4,7 тыс.долларов, в бизнес-классе 7,9 тыс., в элитном сегменте - 14,3 тыс.долларов.
Без учета элитного жилья, средняя стоимость жилья в городе сегодня составляет 6,1-6,25 тыс.долларов за метр. В рублях – около 170 тысяч.
«Возникает вопрос, что можно считать справедливой ценой, а что – рыночной, так как эти две категории в России не одно и тоже в силу дефицита жилья, а с другой стороны, перегретости рынка, - говорит Алексей Рыбницкий. - Справедливая цена - это та, по которой совершаются сделки».
По мнениям опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов рынка недвижимости, разброс оценок «доступности» цен за один метр находится в вилке 2,5-6,5 тыс.долларов. «Но будут ли эти цены справедливыми для продавцов? Снизится ли себестоимость строительства, включая и знаменитый административный ресурс, в тех же пропорциях?» — спрашивает Надежда Мозгалевская, гендиректор компании «Финесско».
Сегодня ни один аналитик не скажет, что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы и не окажутся ли московские квартиры в «бермудском треугольнике» между спросом и предложением. Одни прогнозируют снижение цен на 10-15% от нынешнего уровня, другие предрекают падение до 25-40%. Однако одного падения мало, тем более, что оно происходит на фоне снижения реальных доходов населения и роста безработицы.
Для стабильного присутствия на рынке покупателей с платежеспособным спросом необходимо просто больше строить, увеличивать собственные доходы и заработки и приводить в мировую норму кредитную систему. Другого пути в мире еще не придумано.
