Московское правительство выпустило постановление N 46, по которому доля города в девелоперском проекте
(право строить в Москве) привязывается исключительно к
кадастровой стоимости участка. Это упростило схему расчета платежа городу, который уменьшится примерно в два раза, подсчитали девелоперы (ранее городская доля могла достигать 50% стоимости инвестпроекта). Но чиновники не окажутся внакладе: согласно тому же постановлению, затраты на подведение инфраструктуры к стройплощадке (более 10-15% от стоимости проекта) теперь полностью ложатся на плечи застройщика.
Постановление правительства Москвы (ППМ) N 46 "Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков..." от 27 января 2009 года запускает новую схему определения так называемой доли города, которую девелопер выплачивает столичным властям за право долгосрочной аренды участка в Москве для целей строительства, пояснили "Ъ" в департаменте экономической политики города Москвы. Согласно документу, теперь эта выплата жестко привязывается к кадастровой стоимости участка. "Расчет доли города становится простым и прозрачным, а ее цена для компаний меньше",— пояснил "Ъ" пресс-секретарь первого заместителя мэра по экономической политике Юрия Росляка Леонид Браткин. По его словам, закон должен стимулировать инвестиционную активность строителей в период кризиса. Господин Браткин отметил, что сегодня ППМ N 46 рассмотрят на совещании у мэра Юрия Лужкова и не исключено, что в документ будут внесены поправки.
Участники рынка напоминают, что раньше доля города высчитывалась по громоздкой многоступенчатой схеме с помощью ряда постановлений, в том числе в ППМ N 522 и N 419. "По сложной методике вычислялось, сколько площадей и по какой рыночной стоимости возведет девелопер, чтобы рассчитать предполагаемую прибыль от проекта. Плата городу зависела от этого",— поясняет глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Доля города могла составлять в зависимости от типа недвижимости и местоположения от 20% (паркинг) до 50% (жилье в центре) от инвестиционной стоимости проекта, напоминает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Другой участник рынка отмечает, что из-за сложности и непрозрачности схемы конечная сумма, с одной стороны, зависела от определявших ее чиновников, а с другой — нуждалась в длительных многоступенчатых проверках в городских инстанциях. "Все это затягивало сроки выпуска распорядительного документа, разрешающего строительство, на год и более",— отмечает собеседник "Ъ".
Согласно ППМ N 46, доля города составляет 60% от кадастровой стоимости участка с учетом коэффициента в зависимости от того, какой тип недвижимости будет возведен на участке, объясняет гендиректор Terra Auri Андрей Белюченко. Если девелопер превышает плотность застройки, то эта выплата увеличивается до 80% от кадастровой стоимости. По подсчетам господина Белюченко, размер доли города по новой схеме уменьшится примерно в два раза. По подсчетам аналитиков Terra Auri, если по прежней схеме выкуп прав аренды участка площадью 7 тыс. кв. м на Кремлевской набережной с изменением назначения с производственного на административное строительство обошелся бы девелоперу в $23 млн, то по новой — в $14-15,7 млн. По земельному участку площадью 10 тыс. кв. м в районе Сокольников разница составит $7 млн и $4,5 млн соответственно, приводят еще один пример эксперты Terra Auri. Кроме того, согласно ППМ N 46, для получения права долгосрочной аренды теперь не надо получать разрешение префектур, что как минимум на два месяца сократит срок оформления, отмечает господин Воронин.
Новое постановление, с одной стороны, облегчает жизнь застройщиков, с другой — взваливает на них оплату подведения инфраструктуры к участку. Ранее эта статья расходов компенсировалась за счет городского бюджета. Прокладка сетей может стоить от 10-15% от инвестиционной стоимости проекта, отмечает господин Воронин. "Пока непонятно, насколько выгоднее девелоперу будут новые условия, так как затраты на подведение сетей существенны. Это покажет только практика",— уверен Владимир Воронин.
