Кризис изменил до неузнаваемости рынок жилья, сжав до «оскорбительного» состояния «пузырь» цен. «Дна» еще нет, хотя стоимость уже упала на 25-30%. Насколько это критично и что будет с «личной недвижимости» завтра - мнения аналитикиков неоднозначны.
Вопрос цены недвижимого личного имущества стал еще более актуален с нарастанием кризисных явлений на рынке жилья. Вслед за развитыми странами мира, большинство россиян – 78% - называют сегодня «квартирный вопрос» самым важным и с его решенностью или нерешенностью во многом связывают свои надежды на завтра. Что будет с ценами? – анализ экспертных мнений газеты ВЗГЛЯД.
Согласно последним социологическим данным, 59% москвичей не верят в продолжение падения цен на свои квартиры. Объясняют свою позицию так:
«Лужков не допустит падения цен», «столица - это такой особый город, где все только растет», «у нас страна «дураков», это везде цены падают, а у нас только растут». При этом москвичи отмечают, что начальство «в любом случае придумает объяснение, почему подорожало».
Почти треть опрошенных - 29% - считает, что цены на столичные квадратные метры продолжат падение. Большинство из них дали прогноз, что «просадка» достигнет 5-10%. В общем и целом данные опроса говорят о том, что наши люди не верят в дальнейшее снижение цен, настроены критически и отличаются здоровым цинизмом.
Если суммировать данные риэлторских и строительных компаний, то в целом по всем категориям жилье с сентября прошлого года стало дешевле на 30-35%. Скорость падения цен в первые месяцы этого года составила около 1,5%. Прогноз до весны – удешевление на дополнительные 10-15%. Таким образом, через 9 месяцев после наступления кризиса родился новый феномен рынка недвижимости, забытый на долгие 10 лет с момента дефолта в 98-м году – это взрыв «пузыря цен».
«Немногим понравится то, что стоимость «хрущевки «вдруг» стала несопоставима с домом на Средиземном море, - сказал ВЗГЛЯДу директор столичного риэлторского агентства Антон Прибылов. – Но, эта «соспоставимость» была нонсенсом, который был порожден гонкой строителей и гонкой ипотеки. Вместе они и расркутили маховик ценообразования, оторвавшийся от народа настолько далеко, что доступность жилья стала просто мифом».
«Пока точку фиксации определить затруднительно. Предел спада – 50% от стоимости по состоянию на сегодня», – говорит директор компании «Велес-капитал девелопмент» Владлен Волошин.
«Если люди вложили деньги в жилье, то они будут держать цены до последнего, - утверждает партнер компании «TWEY» Ольга Серебрицкая. - Многое зависит от процесса удешевления нефти. Будет 40-50 долларов за баррель - цены могут упасть в долларах в полтора раза. Рублевые цены при курсе в 40 рублей за доллар при этой же цене нефти останутся прежними».
Аналитики Центра стратегических исследований «Росгосстраха» считают, что больше всего будут и дальше терять в цене то, что не стоит «таких денег, как вчера», то есть – «хрущевки» и «советская панель», а также дома с низкими техническими характеристиками, плохой инфраструктурой и транспортной доступностью.
За «хрущевками» наступит очередь средне- и высококачественного жилья, но падение будет уже не столь стремительное и глубокое – до 10% от уровня цен февраля. При «реанимации» рынка первыми подорожают низкокачественные квартиры, потом средне-, потом высококачественные, считают эксперты столичного рынка.
«Рынок еще не достиг «дна», но и стремительного обвала цен, скорее всего, в Москве не будет, - говорит ВЗГЛЯДу Антон Прибылов. – Был и остается так называемый отложенный спрос, который при малейшем оживлении экономики спровоцирует дальнейшую активизацию рынка, и цены снова пойдут вверх. Есть и еще один «плюс» недвижимости при выходе страны из кризиса - инвестиции в жилье были и будут надежными в сравнении с акциями и прочими ценными бумагами».
Эксперты отмечали ВЗГЛЯДу, что по причине падающих объемов строительства и «заморозки» проектов происходит постепенное уменьшение роста предложения жилья, которое в ближайшие год-два сыграет
роль детонатора цен. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше – на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста, говорят аналитики.
«Единственный положительный момент кризиса – это возможность покупать тем, кто имеет средства, - сказали ВЗГЛЯДу в крупном столичном агентстве недвижимости. - Падение цен обеспечивает доступность объектов и вместе с ростом предложения увеличивает выбор покупателя. Сегодня - идеальное время».
«Время идеально только для тех, кто имеет всю сумму на руках, - отмечают в компании Knight Frank. - Привлекать банковские кредиты – хлопотно, долго, недальновидно и очень дорого, с учетом того, что ставки по ипотеке находятся на уровне 20% годовых».
Падение цен при растущем объеме предложения означает застой рынка и, главное, низкий спрос, что подобно смерти для продавцов жилья, в первую очередь, в новостройках.
«Для прекращения спада на рынке жилой недвижимости России необходима стабилизация общей экономической ситуации и рост реальных доходов, - говорит директор консалтинговой компании «TGA& BK» Илья Лапидевский. – Вся надежда сейчас на правительство и на то, что предпринимаемые меры не будут ограничены помощью отдельным застройщикам, что ничего не решает для рынка в целом. Необходим системный подход и разрушение старой системы, при которой мы имеем дорогие метры и дорогие кредиты. Это – экономический нонсенс».
Если суммировать все советы и пожелания всех участников рынка жилья, то получается следующая картина:
застройщики должны в массовом порядке снизить цены, покупатели жилья обязаны «биться» за дисконт в 15-20%, а банкирам следует умерить свои громадные аппетиты и не наживаться на деньгах, которые они получили от государства в качестве помощи. Без кредитов строителям и покупателям ситуация будет только усугубляться, вплоть до краха всей строительной отрасли.
На сегодняшний день аналитики усматривают только один новый, он же и старый, тренд кризиса – увеличение доли квартир, приобретаемых с инвестиционными целями. Способствующих факторов два: вывод активов с валютных и фондовых рынков, связанный с окончанием девальвации рубля. Второй – отсутствие других, кроме недвижимости, более или менее надежных инструментов инвестиций.
Но, снижение объема ввода жилья в Москве на 30-35%, сокращение предложения участков под строительство и увеличение доли социального жилья создают уже сегодня предпосылки к возникновению дефицита жилой недвижимости и ее росту, отмечают специалисты компании GVA Sawyer.Международные эксперты PricewaterhouseCoopers такой оптимизм не разделяют, считая инвестиции в недвижимость Москвы самыми рискованными среди городов Европы. Главная причина такого пессимизма – непрозрачность строительного рынка и «определяющая» роль административного ресурса в механизме ценообразования.
Впервые за последние 8 лет российская столица оказалась на последнем, 27 –м месте с рейтинге городов Европы по привлекательности для инвестиций, составленным в начале февраля авторитетной компанией Urban Land Institute.
