На сегодняшний день в стране нет ни одного девелопера, который бы находился в состоянии радостной эйфории – все застройщики испытывают долговое давление и дефицит кредитных ресурсов. Большинство компаний ждет банкротство.
«Системообразующими» и попавшими в «список Путина» строительными компаниями стали всего шесть крупных игроков. По подсчетам экспертов, в стране работает более 1300 строительных фирм и компаний. Им приходится рассчитывать только на себя. С другой стороны, общий объем госпомощи, в том случае, если она будет оказана, не превышает 15% всех строящихся в России объектов. Об этом говорили в среду участники московского «круглого стола» на тему «Рыночные механизмы или государство – путь стройкомплекса-2009».
«Суммарно весь объем недостроя жилого фонда требует порядка 20-25 млрд долларов инвестиций, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании GTWAY &Co Игорь Тимофеев. – Примерно в два раза больше требуется на все категории недвижимости».
Вариант спасения от «мертвой петли» всего три: поддержка государства, инвестиции фондов и кредитование банками. Рассмотрим их подробнее.
«Господдержка – это инструмент политический и его цель состоит в недопущении краха строительной отрасли, в которой занято несколько сотен тысяч человек и порядка 120 смежных отраслей, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер инвестиционного фонда Follier`s International Петр Вельяминов. – Помощь будет адресной и она возможна тремя путями: через выкуп жилья на аукционах, помощь гарантиями госбанков и через вхождение государства в предприятия, т.е. формирование частно-государственных корпораций».
Первый вариант работает, но не так активно, как это планировалось. В Москве мэрия постоянно снижает цену выкупа жилья, фактически подводя ее к себестоимости плюс 10% маржи. Массового отклика у стройкомпаний это пока не находит. Гарантии банков сегодня еще не работают. Третий путь страшит самих девелоперов, которым предлагается отдавать часть всех проектов в обмен на помощь какому-то одному их направлению, говорят аналитики Baltic Property Trust. «Привыкшие «банковать» и оказавшиеся с пустыми «портфелями», девелоперы должны осознать, что прежних времен больше не будет. Значит, придется делиться», - полагают они.
Инвестиционные фонды – российские и зарубежные – бывшие еще год назад абсолютными лидерами по инвестициям в девелопмент России, в 2009 году не потратят более 1 млрд долларов. В годы «пика» цен суммарные объемы инвестиций доходили до 35 млрд.долларов. Такой пессимистический расчет делают эксперты фонда MGPA, считающегося одним из самых авторитетных игроков на рынке. Из 11 млрд долларов, которые до кризиса было решено направить в Россию, фонд оставил не более 200-300 млн.
«Эти расчеты показывают, что в условиях отсутствия источников кредитования денег на всех девелоперов нет ни у государства, ни у частных инвесторов, - сказал ВЗГЛЯДу руководитель стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшов. - По этой причине уже заморожено по стране почти две трети всех строек, и это – только начало».
Общепризнанный факт – долги девелоперов множатся день ото дня. Общая сумма долговых обязательств только банкам четырех крупнейших строительных компаний Москвы - группы компаний ПИК, Главмосстрой, «Моспромстройматериалы» «Система-Галс» - достигла в феврале 127,5 млрд рублей. Эти цифры приводит биржевой компании ОРСИ Сергей Жарский. Согласно другим данным, эти долги как минимум в два раза больше. Если считать все долги - перед бюджетом, поставщиками, подрядчиками и по оплате труда – то эта цифра будет равна 10-12 млрд долларов.
ТОП-должников выглядит сегодня следующим образом: на первом месте «лидера» - группа ПИК - 74,5 млрд рублей. Далее по мере убывания следуют: «Главмосстрой» Олега Дерипаски - 26,8 млрд и «Система-Галс» - 22 млрд рублей, причем, 77% долгов приходится на долгосрочные долги.«Каким образом строительные компании будут «выбираться» из финансовых «дыр» - пока не знает никто, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании «Реал-ИнвестПроект» Елена Толубеева. – Это «незнание» лихорадит рынок».
Фактически сегодняшние отношения застройщиков с потенциальными инвесторами и кредиторами выглядят как продажа долгов, а затем уже - проектов. «Такие продажи не могут быть прибыльными для девелоперов, и это – их главная беда, так как они в основной своей массе привыкли продавать то, чего нет и за счет раздутого «пузыря собственного величия» летать на собственных самолетах», - подчеркивает Петр Вельяминов.
Впрочем, с самолетами у девелоперов тоже проблемы. Личного воздушного транспорта добровольно-принудительно лишились Шалва Чигиринский и Сергей Полонский. Первый – из-за неудачной попытки продать обремененные долгами девелоперские активы своей же нефтяной компании Sibir Energy. Последний – «гламурный строитель» - пообещал продать свой дом на французской Ривьере, отель в Турции и многое другое «из личного», чтобы вложить деньги в стройки.
Все это – пиар от безысходности.
Главная забота - продление сроков возвращения кредитов банкам. «Сегодня девелоперы просят пролонгировать им выплаты по долгам, предлагая выплатить 5-10-20% от основного долга, а все остальное отдать через один-два года, - говорит аналитик «Ренессанс Капитал» Петр Гришин. – Другие пытаются на «ловком» курсе перевести строительные валютные долги в рубли. Но, это уже поздно. Да и рубль так и не стал для строителей родной валютой».
Сегодня ни для кого не секрет, что за исключением государства, никто в девелопмент или даже неоконченное строительство вкладываться не будет – это слишком опасные и непредсказуемые инвестиции, говорят аналитики компании Allianz Alternative Assets. Объем сделок на рынке недвижимости во всем мире упал на 58% – до 84,2 млрд долларов. Наиболее существенно инвестиции сократились в Россию – в два с лишним раза. Больше всех пострадала Москва.
Согласно данным руководителя департамента внешнеэкономических и международных связей столицы Георгия Мурадова, на фоне оттока инвестиций выросло в разы финансирование Москвой зарубежья. По его словам, московские компании осуществляют инвестиционную деятельность в 60 странах мира. Наибольшие вложения ( по итогам прошлого года и начала нынешнего ) были направлены в Швейцарию - 33 млрд долларов, Нидерланды - 5 млрд, Великобританию - 4,2 млрд, Белоруссию - 3,6 млрд..
«То, что чиновники называют инвестициями – это простой вывоз капиталов, - говорит ВЗГЛЯДу Петр Вельяминов. – Это не выглядит странным, учитывая рост задолженности этими же компаниями западным банкам, который измеряется астрономической суммой в 500 млрд долларов».
Показательным для сообщества девелоперов стало банкротство одной из самых крупных компаний России – «Евразия Капитал», принадлежащая банкиру Мухтару Аблязову. Он входил в десятку самых крупных не только застройщиков, но и латифундистов страны, однако финансовые обстоятельства вынудили его заложить земельные и строительные активы. Причина - долг в размере 800 млн долларов.
Еще год назад бизнес оценивался в 23 млрд долларов, что позволяло считать «Евразия капитал» самой дорогой девелоперской компанией России. Размер портфеля проектов компании превышал 20 млн квадратных метров. В планы застройки входило все Домодедово, ряд торговых центров в Москве, океанариум на Поклонной горе и небоскреб «Eurasia Tower» в «Москва-Сити». Все работы на стройках остановлены.
Среди первых «отличившихся» стала стройкомпания Олега Дерипаски «Главмосстрой» - на ее счета наложен арест по иску «Альфа-Банка». Причина - долг в 510 млн рублей. В арбитражном суде газете ВЗГЛЯД сообщили, что с октября 2008 года к «Главмосстрою» зарегистрировано 25 исков на общую сумму в 2 млрд рублей и что «банкротство рассматривается как реальная возможность возмещения долгового ущерба».
По империи Олега Дерипаски нанесен еще один удар – в начале недели остановилось строительство комплекса двух небоскребов Z-Towers в Риге. Общий объем инвестиций оценивается в 300 млн евро.
Латвийская Z-Towers является дочерним предприятием S.P.I. Group, которую контролирует опальный российский олигарх Юрий Шефлер. В группу входит и латвийский производитель самого известного алкоголя Latvijas balzams. Строительные работы осуществляет австрийская компания Strabag SE, среди владельцев которой пока еще числится Олег Дерипаска.
Из-за проблем с погашением ссуды, взятой под покупку акций, Дерипаска решил продать свою долю – 25% - в Strabag его же основным акционерам. До прояснения ситуации австрийская компания остановила строительство в столице Латвии. Таким образом, альянс спиртового магната, опального бизнесмена и экс-самого богатого россиянина можно считать закрытым.
«Может быть, прав был Михаил Прохоров, который еще летом прошлого года прогнозировал крах девелопмента и предлагавший Сергею Полонскому спор, по которому акции всех строителей через год можно будет скупать за копейки», - говорит ВЗГЛЯДу Петр Вельяминов.
По данным исследования авторитетной рейтинговой компании Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers, Москва впервые за несколько лет скатилась из первой десятки на последнее место в списке 27-ми самых привлекательных для инвестиций городов Европы..
Виной этому стало кризисное резкое снижение доходности столичной недвижимости, которое в отличие от европейских столиц исчисляется не процентами, а разами, говорят аналитики компании.
Согласно этому рейтингу, пятерку наиболее надежных европейских городов с точки зрения инвестиций в сектор недвижимости возглавляют Мюнхен, Цюрих, Гамбург, Париж и Стокгольм.
